Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
Vuoi parlare della tua situazione con Michela?
Una rata di mutuo saltata non fa perdere la casa. Per i ritardi, la legge permette alla banca di sciogliere il contratto solo quando si sono ripetuti almeno sette volte, anche non di seguito. Diverso è il caso di una rata che resta non pagata per oltre 180 giorni: lì non si parla più di ritardo. Sciolto il contratto, la banca può chiedere tutto il debito residuo e avviare il pignoramento della casa, che porta alla vendita all’asta. Prima di arrivarci ci sono strumenti previsti dalla legge, come la sospensione delle rate per chi perde il lavoro. Il tempo c’è, ma non è infinito.
Se le rate del mutuo stanno diventando troppo pesanti insieme agli altri debiti, lascia i tuoi dati nel modulo in fondo e chiedi di essere contattato: nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti.
I primi ritardi sono un segnale, non una condanna. È il momento in cui le strade sono ancora tutte aperte.
Quando la banca può sciogliere il contratto
Per i mutui garantiti da ipoteca la regola è nell’articolo 40 del Testo unico bancario. La banca può chiedere la risoluzione del contratto per ritardato pagamento solo se il ritardo si è verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Per la legge è «ritardato» il pagamento fatto tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Oltre i 180 giorni non è più un ritardo: è un mancato pagamento, e la banca può agire secondo quanto prevede il contratto.
Quando il contratto viene sciolto, la banca non chiede più le singole rate arretrate. Chiede tutto il capitale che resta, in un’unica soluzione.
Dal ritardo all’asta
| Fase | Cosa succede |
|---|---|
| Prime rate in ritardo | Solleciti della banca, interessi di mora |
| Sette ritardi, o una rata non pagata oltre 180 giorni | La banca può sciogliere il contratto e chiedere tutto il residuo |
| Precetto e pignoramento della casa | Inizia la procedura davanti al tribunale |
| Vendita all’asta | La casa viene venduta e il ricavato va ai creditori |
La banca ha un’ipoteca sulla casa, quindi sulla vendita viene pagata prima degli altri creditori. Se il ricavato non basta a coprire il debito, la parte che manca resta dovuta: per i mutui ai consumatori l’obbligo di pagarla scatta sei mesi dopo la fine della procedura, come prevede l’articolo 120-quinquiesdecies dello stesso Testo unico.
La procedura richiede tempo, ma ha un costo alto per chi la subisce: all’asta la casa può essere venduta a un prezzo più basso di quello di mercato, e al debito si aggiungono spese e interessi.
Perdere la casa all’asta non sempre chiude il debito. Può restare una parte da pagare anche dopo.
Cosa c’è di vero sulla «nuova legge» dei mutui non pagati
Si legge che dopo diciotto rate non pagate la banca può vendere la casa senza passare dal giudice. La regola esiste, ma è molto più limitata di come viene raccontata.
Vale solo se nel contratto di mutuo c’è una clausola specifica, firmata all’inizio. La banca non può imporla come condizione per concedere il mutuo, e chi la firma deve essere assistito da un consulente. In quel caso, dopo diciotto rate mensili non pagate, la casa passa alla banca o viene venduta, e il debito si considera estinto anche se il valore è inferiore. Se il valore è superiore, la differenza spetta a te. È sempre l’articolo 120-quinquiesdecies.
Se nel tuo contratto quella clausola non c’è, valgono le regole ordinarie: scioglimento del contratto, pignoramento e asta, con il giudice.
La sospensione delle rate per chi è in difficoltà
Per i mutui prima casa esiste un fondo pubblico che permette di sospendere le rate fino a 18 mesi. È gestito da Consap, e la domanda si presenta alla propria banca.
Riguarda situazioni precise: perdita del lavoro, sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni, morte, grave handicap o invalidità. Dal 2024 servono un ISEE non superiore a 30.000 euro e un mutuo fino a 250.000 euro. Lo spiega la pagina di Consap sul fondo di sospensione.
La sospensione dà respiro, non cancella le rate: si riprende a pagare dopo. Serve quando la difficoltà è temporanea.
Sospendere aiuta se dopo la rata torna sostenibile. Se non lo sarà, serve una soluzione diversa.
Quando il mutuo è uno dei tanti debiti
Chi smette di pagare il mutuo di solito ha già lasciato indietro altro: prestiti, carte, tasse. La casa diventa l’ultimo punto fermo, e quello che si rischia di perdere.
La legge chiama sovraindebitamento la situazione di chi non riesce più a pagare regolarmente i propri debiti, come lo definisce l’articolo 2 del Codice della crisi. Nelle procedure previste dal Codice un giudice guarda tutti i debiti insieme, e in alcuni casi è possibile continuare a pagare il mutuo della casa in cui si vive mentre si riorganizza il resto. Ne parliamo nella guida su sovraindebitamento e casa.
Non è un risultato garantito: dipende dal valore della casa, dal debito residuo, dalle entrate e dagli altri creditori.
La rata del mutuo è la più grande, ma non è l’unica. Per salvare la casa bisogna guardare tutte le altre.
Come può aiutarti Michela con Legge3
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. La consulenza con lei serve a una cosa sola: capire se puoi accedere alla Legge3, cioè se hai i requisiti che la legge chiede per esdebitarti.
Ne esci con un sì o con un no. Se è sì, Michela ti dà tutte le informazioni per esdebitarti. Se è no, ti spiega il perché e, se può darti un consiglio, te lo dà.
Per fissarla lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. La prima consulenza è gratuita e non ti impegna a nulla.
Domande frequenti
Dopo quante rate di mutuo non pagate si perde la casa?
Non c’è un numero che fa perdere la casa da solo. Per i ritardi servono almeno sette episodi; una rata non pagata oltre 180 giorni non è più un semplice ritardo. Sciolto il contratto, la banca può avviare il pignoramento.
Cosa succede se salto una rata del mutuo?
La banca ti sollecita e applica gli interessi di mora. Un solo ritardo non permette di sciogliere il contratto.
È vero che dopo 18 rate la banca si prende la casa?
Solo se nel contratto c’è una clausola specifica, firmata all’inizio con l’assistenza di un consulente. Senza quella clausola valgono pignoramento e asta, con il giudice.
Se la casa va all’asta il debito è chiuso?
Non sempre. Se il ricavato non copre il debito, la parte che manca resta dovuta.
Si possono sospendere le rate del mutuo?
Sì, per i mutui prima casa e in situazioni precise, come la perdita del lavoro. La sospensione può durare fino a 18 mesi e si chiede alla banca.
Parliamone ai primi ritardi
Se il mutuo è solo una parte dei debiti che non reggi più, lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. Nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per la Legge3: ne esci con un sì o con un no.
La rata del mutuo da sola non racconta tutto. Michela ti dice se hai i requisiti per la Legge3.
La prima consulenza è gratuita. Gli eventuali incarichi ai professionisti, il compenso dell’OCC e le spese di una procedura sono separati e te li spieghiamo prima di ogni scelta.
