Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
Vuoi parlare della tua situazione con Michela?
Il diritto di abitazione, cioè il diritto di vivere in una casa che non è tua, non si può cedere né affittare. Per questo non può essere venduto all’asta: il creditore di chi ha quel diritto non ha nulla da pignorare. La casa, però, può essere pignorata a chi ne è proprietario, e chi la dona ai figli per proteggerla tenendo il diritto di abitarla corre rischi precisi. La protezione esiste, ma è più stretta di quanto molti credono.
Se vivi in una casa con un diritto di abitazione, o la casa è a rischio, e i debiti non li reggi più, lascia i tuoi dati nel modulo in fondo e chiedi di essere contattato: nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti.
Prima domanda: chi è proprietario e chi ha il diritto di abitare. Sono due posizioni diverse, e i creditori lo sanno.
Cos’è il diritto di abitazione
È il diritto di abitare una casa di proprietà di un altro, per i bisogni propri e della propria famiglia. Lo definisce l’articolo 1022 del codice civile. Nasce spesso da un testamento, da una donazione con riserva, o dalla legge: al coniuge superstite, per esempio, spetta il diritto di abitazione sulla casa familiare, secondo l’articolo 540.
La sua caratteristica decisiva è nell’articolo 1024: il diritto di abitazione non si può cedere né dare in locazione. È legato alla persona. Non si vende, non si affitta, non si trasferisce.
Perché non si può pignorare
Il pignoramento serve a vendere un bene per pagare i creditori. Un diritto che per legge non può essere ceduto non può neppure essere venduto all’asta. Per questo il diritto di abitazione, in sé, si considera non pignorabile: chi ha debiti e vive in una casa con quel diritto non rischia di perderlo per i propri creditori.
La protezione riguarda però solo il diritto. Non riguarda la casa come bene, che appartiene a un’altra persona. E non riguarda gli altri beni di chi ha debiti: stipendio, conto, altri immobili restano pignorabili secondo le regole ordinarie.
| Cosa | Si può pignorare? |
|---|---|
| Il diritto di abitazione in sé | No: non può essere ceduto né venduto all’asta |
| La casa, al proprietario che ha debiti | Sì, e viene venduta con il diritto di abitazione sopra, se trascritto prima |
| La casa donata ai figli tenendo il diritto di abitazione | Sì, entro un anno dalla trascrizione, se il debito è precedente |
| La casa del coniuge morto, su cui il vedovo ha il diritto di abitazione | Sì, ai proprietari; il diritto del coniuge resta, se opponibile |
Proteggere il diritto di abitare non protegge la casa. Chi ne è proprietario resta esposto ai propri creditori.
Se il proprietario ha debiti: la nuda proprietà
Quando il proprietario della casa ha debiti, i suoi creditori possono pignorare la casa. Se il diritto di abitazione di un’altra persona è stato trascritto nei registri immobiliari prima del pignoramento, la casa viene venduta con quel diritto sopra: chi la compra non può mandare via chi ci abita. Il valore di vendita sarà più basso, ma il pignoramento è possibile.
Se invece il diritto non è stato trascritto, o è nato dopo il pignoramento, il compratore all’asta non è tenuto a rispettarlo. Per questo la data e la trascrizione del diritto contano più di tutto.
Donare la casa tenendo il diritto di abitazione: i rischi
Molte persone con debiti pensano di donare la casa ai figli riservandosi il diritto di abitarla, convinte di metterla al sicuro. La legge conosce bene questa mossa e prevede due strumenti per i creditori.
Il primo è l’azione revocatoria dell’articolo 2901: il creditore può far dichiarare inefficace verso di sé un atto con cui il debitore ha ridotto il proprio patrimonio a suo danno, se il debitore conosceva il pregiudizio. Per le donazioni la prova è più facile, perché chi riceve non ha pagato nulla.
Il secondo è ancora più rapido. Con l’articolo 2929-bis, se la donazione di un immobile è avvenuta dopo che il debito era già sorto, il creditore può pignorare direttamente la casa entro un anno dalla trascrizione, senza prima ottenere una sentenza, anche se ormai è dei figli.
Una donazione fatta con i debiti già in corso non protegge la casa. Espone anche chi la riceve a un pignoramento.
Un anno dalla trascrizione, cinque per la revocatoria. I tempi delle donazioni li conoscono bene anche i creditori.
Quando a pignorare è la Riscossione
Per le cartelle valgono regole proprie. L’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può espropriare l’unica casa di proprietà del debitore se ci vive e non è di lusso; negli altri casi serve un debito oltre 120.000 euro e un’ipoteca iscritta da almeno sei mesi. Lo stabilisce l’articolo 76 del DPR 602/1973. Il diritto di abitazione non cambia queste regole: si applicano al proprietario.
Cosa fare se la casa è a rischio
Le strade dipendono da chi è proprietario, da chi ha debiti e da quanti. Se il pignoramento è già arrivato, esiste la conversione prevista dall’articolo 495 del codice di procedura civile, che permette di sostituire la casa con una somma, anche a rate. Riguarda però quel solo pignoramento: non risolve l’insieme dei debiti quando non si riesce più a pagare.
Se i debiti sono più di uno e non si reggono, si ragiona sul sovraindebitamento, definito dall’articolo 2 del Codice della crisi. Nel piano del consumatore la legge permette, a certe condizioni, di continuare a pagare il mutuo sulla casa principale, secondo l’articolo 67; nella liquidazione controllata la casa può invece rientrare nei beni da vendere, secondo l’articolo 268. Ne parliamo nell’articolo su quando il sovraindebitamento può aiutare a salvare la casa.
Come può aiutarti Michela con Legge3
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. La consulenza con lei serve a una cosa sola: capire se puoi accedere alla Legge3, cioè se hai i requisiti che la legge chiede per esdebitarti.
Ne esci con un sì o con un no. Se è sì, Michela ti dà tutte le informazioni per esdebitarti. Se è no, ti spiega il perché e, se può darti un consiglio, te lo dà.
Per fissarla lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. La prima consulenza è gratuita e non ti impegna a nulla. Se vuoi approfondire, leggi cosa fare con troppi debiti con l’Agenzia delle Entrate.
La casa è il centro della vita di famiglia. Per questo va protetta con strumenti che reggono, non con scorciatoie.
Domande frequenti
Ho debiti e vivo in casa di mia madre con diritto di abitazione: rischio di perderla?
No, per i tuoi debiti. Il diritto di abitazione non si può cedere né vendere all’asta. Restano pignorabili i tuoi altri beni.
Se dono la casa a mio figlio e tengo il diritto di abitarla, i creditori non possono più toccarla?
Sbagliato. Se il debito era già sorto, il creditore può pignorare la casa entro un anno dalla trascrizione, e in ogni caso può chiedere la revocatoria.
Il vedovo con diritto di abitazione può essere mandato via se i figli hanno debiti?
Se i figli proprietari hanno debiti, i loro creditori possono pignorare la casa, ma il diritto di abitazione del coniuge superstite resta, se opponibile. Chi compra all’asta deve rispettarlo.
Il diritto di abitazione protegge dalla Riscossione?
Non serve: la Riscossione ha già limiti propri per l’unica casa del proprietario. Per chi non è proprietario, il diritto di abitazione non è comunque pignorabile.
Il colloquio con Michela ferma il pignoramento della casa?
No. Le scadenze della procedura di pignoramento restano. La consulenza con Michela serve a capire se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti: ne esci con un sì o con un no. La prima consulenza è gratuita.
Parliamone prima di firmare
Se la casa a rischio è solo una parte dei debiti che non reggi più, lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. Nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per la Legge3: ne esci con un sì o con un no.
Una mossa sbagliata sulla casa non si rimedia facilmente. Michela ti dice se hai i requisiti per la Legge3.
La prima consulenza è gratuita. Gli eventuali incarichi ai professionisti, il compenso dell’OCC e le spese di una procedura sono separati e te li spieghiamo prima di ogni scelta.
