Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
Vuoi parlare della tua situazione con Michela?
Se non paghi le spese condominiali, l’amministratore deve agire per recuperarle entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, e può farlo con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza chiedere nulla all’assemblea. Dopo sei mesi di ritardo può anche sospenderti dai servizi comuni che si possono separare. Dal decreto si passa al precetto e al pignoramento: stipendio, conto, anche la casa, perché per il condominio la casa in cui vivi è un bene come gli altri. Il condominio ha cinque anni per chiedere ogni rata. Qui trovi le tappe, i tempi e cosa guardare prima che arrivi il decreto.
Se le spese condominiali sono solo una delle voci che non riesci più a pagare, lascia i tuoi dati nel modulo in fondo e chiedi di essere contattato: nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti.
Le spese del palazzo sono una voce fissa che non aspetta. Prima arrivano i solleciti, poi il decreto.
Cosa succede nei primi mesi
Le rate condominiali si pagano secondo il piano di riparto approvato dall’assemblea, di solito ogni due o tre mesi. Se ne salti una, l’amministratore manda un sollecito, spesso con una lettera raccomandata o una PEC. Non è un atto del giudice, ma è il primo passo di un percorso che ha tempi precisi.
L’amministratore non può aspettare quanto vuole. L’articolo 1129 del codice civile dice che deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il tuo debito è compreso, altrimenti risponde lui verso gli altri condòmini. Per questo i condomìni si muovono presto, anche per importi di poche centinaia di euro.
| Quando | Cosa succede |
|---|---|
| Alla rata saltata | Sollecito dell’amministratore, con lettera o PEC |
| Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio | L’amministratore deve agire: decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo |
| Dopo sei mesi di ritardo | Possibile sospensione dai servizi comuni che si possono separare |
| Dopo il decreto | Atto di precetto e pignoramento di stipendio, conto o casa; il debito si prescrive in cinque anni |
Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Per le spese condominiali la legge prevede una corsia veloce. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile permette all’amministratore di ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea, senza bisogno di un’autorizzazione dell’assemblea stessa. «Immediatamente esecutivo» vuol dire che il condominio può procedere al pignoramento anche se tu fai opposizione, a meno che il giudice la sospenda.
Come funziona un decreto ingiuntivo e quanti giorni hai lo spieghiamo in decreto ingiuntivo: cosa succede e cosa puoi fare. Per il condominio la differenza è proprio la velocità: dal decreto si può passare subito all’atto di precetto e, dieci giorni dopo, al pignoramento.
Lo stesso articolo 63 prevede che, se il ritardo dura da più di sei mesi, l’amministratore possa sospenderti dall’uso dei servizi comuni che si possono godere separatamente, come un posto auto o un impianto comune che si può staccare senza danno per gli altri. Non può invece toglierti ciò che serve ad abitare la casa.
Sei mesi sono il numero da ricordare. Entro sei mesi l’amministratore deve agire; dopo sei mesi può sospendere i servizi separabili.
Il pignoramento: stipendio, conto e casa
Con il decreto in mano il condominio è un creditore come la banca o la finanziaria. Può pignorare un quinto dello stipendio, il conto corrente, oppure la casa stessa. La protezione della prima casa vale solo verso l’Agenzia delle Entrate-Riscossione: per i creditori privati, condominio compreso, non c’è una soglia di legge, come spieghiamo in pignoramento della prima casa. In pratica, per qualche migliaio di euro un condominio raramente arriva alla vendita della casa, perché costa e dura anni; ma può iscrivere ipoteca e aspettare.
C’è un altro effetto che molti scoprono tardi. Sempre secondo l’articolo 63, i creditori del condominio, per esempio la ditta del riscaldamento o la banca che ha fatto il prestito per i lavori, possono chiedere all’amministratore i nomi dei condòmini morosi e agire prima contro di loro, e solo dopo contro chi è in regola. Il tuo debito verso il condominio può quindi diventare un debito verso un fornitore che non conosci.
Se vendi la casa, chi compra risponde insieme a te delle spese dell’anno in corso e di quello precedente; tu resti obbligato finché la copia dell’atto di vendita non arriva all’amministratore. Per questo, in una vendita, le spese arretrate si sistemano quasi sempre al rogito.
Ogni rata condominiale si prescrive in cinque anni, secondo l’articolo 2948 del codice civile, perché è un pagamento periodico. Ma ogni sollecito scritto fa ripartire il conto, e il decreto ingiuntivo lo porta a dieci anni.
Riparti, verbali e solleciti vanno conservati. Dal piano di riparto si capisce cosa ti chiedono e per quale anno.
Quando le spese condominiali sono il segno di qualcosa di più grande
Una rata saltata si sistema con l’amministratore. Due anni di spese arretrate, insieme al mutuo, a una cartella e a un finanziamento, sono un’altra cosa. La legge chiama questa situazione sovraindebitamento: non riuscire più a pagare regolarmente i propri debiti, come dice l’articolo 2 del Codice della crisi. Le procedure del Codice guardano tutti i debiti insieme, condominio compreso, e possono fermare il pignoramento mentre si costruisce un piano. Da dove si comincia lo spieghiamo in troppi debiti: da dove cominciare.
Le spese del palazzo tornano ogni anno, lavori compresi. Se il bilancio non le regge, va guardato tutto il bilancio.
Cosa può fare Michela nel tuo caso
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. La consulenza con lei serve a una cosa sola: capire se puoi accedere alla Legge3, cioè se hai i requisiti che la legge chiede per esdebitarti.
Ne esci con un sì o con un no. Se è sì, Michela ti dà tutte le informazioni per esdebitarti. Se è no, ti spiega il perché e, se può darti un consiglio, te lo dà.
Per fissarla lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. La prima consulenza è gratuita e non ti impegna a nulla.
Domande frequenti
Cosa succede se non pago le spese condominiali?
L’amministratore manda un sollecito e, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, deve agire: può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e passare a precetto e pignoramento.
Dopo quanto tempo il condominio può fare il decreto ingiuntivo?
Subito dopo la scadenza, sulla base del piano di riparto approvato. La legge impone all’amministratore di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Il condominio può pignorare la casa?
Sì. Per i creditori privati, condominio compreso, la casa in cui vivi è un bene come gli altri. In pratica per importi piccoli si arriva prima allo stipendio o al conto.
L’amministratore può staccarmi il riscaldamento o l’acqua?
Dopo sei mesi di ritardo può sospendere i servizi comuni che si possono godere separatamente. Non può toglierti ciò che serve ad abitare la casa.
Il colloquio con Michela ferma il decreto ingiuntivo?
No. I termini del decreto restano. La consulenza con Michela serve a capire se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti: ne esci con un sì o con un no. La prima consulenza è gratuita.
Parliamone prima del pignoramento
Se le spese condominiali sono l’ultima voce di una lista di debiti che non reggi più, lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. Nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per la Legge3: ne esci con un sì o con un no.
Un decreto del condominio si legge dalle date e dal piano di riparto. Michela ti dice se hai i requisiti per la Legge3.
La prima consulenza è gratuita e non ti impegna. Ogni costo successivo ti viene spiegato voce per voce, prima di qualsiasi scelta.
