Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
Vuoi parlare della tua situazione con Michela?
La prima casa non è «impignorabile» in generale. La protezione esiste, ma vale solo verso l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e solo a condizioni precise: deve essere l’unico immobile che possiedi, ci devi vivere e non deve essere di lusso. Verso la banca del mutuo e gli altri creditori privati quella protezione non c’è.
Se temi per la casa, la cosa più utile è capire subito chi è il creditore e a che punto è la procedura. Con Michela e il team Legge3 lo facciamo insieme, e vediamo quali possibilità esistono per la tua situazione.
Chi chiede il pagamento cambia tutto. Fisco, banca e altri creditori seguono regole diverse sulla casa.
Quando l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può pignorare la casa
La regola più conosciuta riguarda le cartelle. L’Agente della riscossione non può espropriare, cioè vendere all’asta, la casa se è l’unico immobile di tua proprietà, è adibita ad abitazione e ci risiedi anagraficamente. Restano fuori dalla protezione le case di lusso e quelle nelle categorie catastali A/8 e A/9. Lo stabilisce l’articolo 76 del DPR 602/1973.
La Riscossione può però intervenire in un’espropriazione avviata da un altro creditore: questa protezione non ferma la procedura della banca.
Tutte e tre le condizioni devono esserci insieme. Se possiedi anche un garage a parte o una quota di un altro immobile, o se la residenza è altrove, la protezione può venire meno.
Anche quando la casa è protetta dall’espropriazione, la Riscossione può comunque iscrivere un’ipoteca, cioè una garanzia sul bene, se il debito è di almeno 20.000 euro. Prima deve avvisarti e darti 30 giorni per pagare. È l’articolo 77. L’ipoteca non toglie la casa, ma pesa: per esempio se vuoi venderla o chiedere un mutuo.
Quando invece può farlo
Se non hai i requisiti visti sopra, la Riscossione può arrivare all’espropriazione solo con altri limiti. Il debito complessivo deve superare 120.000 euro, l’ipoteca deve essere iscritta da almeno sei mesi e il debito non deve essere stato pagato nel frattempo. Inoltre non procede se il valore dell’immobile, tolte le ipoteche precedenti, è inferiore a quella cifra. Anche questo è nell’articolo 76.
| Chi vuole pignorare | Cosa dice la legge sulla casa in cui vivi |
|---|---|
| Agenzia delle Entrate-Riscossione, se ricorrono tutte le condizioni viste sopra | Non può espropriarla; può iscrivere ipoteca da 20.000 euro |
| Agenzia delle Entrate-Riscossione, negli altri casi | Solo con debito oltre 120.000 euro e dopo sei mesi dall’ipoteca |
| Banca con mutuo ipotecario | Può procedere se non paghi le rate, secondo il contratto e le regole del codice |
| Altri creditori privati con un titolo esecutivo | Possono pignorare senza una protezione di «prima casa» |
Se il tuo problema riguarda soprattutto le cartelle, abbiamo una guida su cosa fare con troppi debiti con l’Agenzia delle Entrate.
Banca, finanziarie e altri creditori: nessuna protezione automatica
Per i creditori privati la casa in cui vivi è un bene come gli altri. La banca del mutuo ha già un’ipoteca sull’immobile: se le rate restano indietro, può avviare il pignoramento e chiedere la vendita. Anche una finanziaria, un condominio o un fornitore possono farlo, se hanno un titolo esecutivo, per esempio un decreto ingiuntivo diventato definitivo.
Il pignoramento immobiliare si esegue con un atto notificato a te e poi trascritto nei registri immobiliari, secondo l’articolo 555 del codice di procedura civile. Da quel momento la casa è vincolata alla procedura: una normale vendita non elimina il pignoramento, e per darla in affitto serve l’autorizzazione del giudice.
Dalla notifica all’asta passano mesi, a volte anni. È tempo utile solo se lo usi per decidere.
Devo lasciare la casa subito?
No. Tu e i familiari che vivono con te conservate il possesso dell’immobile fino al decreto di trasferimento, cioè fino a quando il giudice assegna la casa a chi l’ha comprata all’asta. Lo prevede l’articolo 560.
Ci sono però obblighi da rispettare: conservare la casa con cura, non ostacolare le visite dei possibili acquirenti, non affittarla. Se questi obblighi vengono violati, il giudice può ordinare la liberazione prima. Anche una casa non abitata da te può essere liberata prima della vendita.
Quali strade esistono
Le possibilità dipendono dal creditore, dall’importo e dal resto dei tuoi debiti. Nel colloquio le valutiamo con gli avvocati del team, tenendo conto dell’intera situazione.
La conversione del pignoramento permette di sostituire la casa pignorata con una somma di denaro, anche a rate mensili fino a 48 mesi se il giudice riconosce giustificati motivi. Bisogna depositare subito almeno un sesto del debito e la richiesta si può fare una sola volta. È l’articolo 495.
Quando i debiti sono più di uno e le rate non si reggono, si ragiona sul sovraindebitamento, definito dall’articolo 2 del Codice della crisi. Nel piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, se sei in regola con il mutuo o il giudice autorizza il pagamento degli arretrati, la legge permette di continuare a pagare le rate del mutuo sulla casa principale: lo prevede l’articolo 67, comma 5.
Dentro queste procedure il giudice può anche sospendere i pignoramenti che metterebbero in pericolo il piano, secondo l’articolo 70. Ne parliamo in modo più ampio nell’articolo su quando il sovraindebitamento può aiutare a salvare la casa.
Tenere la casa richiede un piano che regga nel tempo. Rata del mutuo, spese di casa e altri debiti vanno messi sullo stesso foglio.
Nessuna di queste strade garantisce di conservare la casa. Se c’è anche la liquidazione controllata dell’articolo 268, l’immobile può rientrare nei beni da vendere. Per questo la valutazione va fatta presto, con tutti i numeri.
Come può aiutarti Michela con Legge3
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. Puoi parlarle della casa anche se non hai ancora capito bene la lettera ricevuta.
Nel primo colloquio guardiamo chi è il creditore, cosa ti ha notificato e a che punto è la procedura. Poi, con gli avvocati e i commercialisti del team, verifichiamo i limiti di legge, i tempi e le possibilità concrete: conversione, accordo, procedura di sovraindebitamento.
Michela e il team non fermano un pignoramento con una telefonata e non decidono al posto del giudice. Ti aiutano a capire cosa rischi davvero e quale passo conviene fare per primo.
La casa è il centro della vita di tutti i giorni. Per questo vale la pena capire presto cosa si può fare.
Domande frequenti
L’Agenzia delle Entrate può pignorare la mia unica casa?
No, se è l’unico immobile che possiedi, ci risiedi e non è di lusso. Può però iscrivere un’ipoteca se il debito è di almeno 20.000 euro, dopo averti avvisato.
Con quanto debito possono pignorare la casa?
Per la Riscossione, negli altri casi, serve un debito complessivo oltre 120.000 euro. Per banca e creditori privati non esiste una soglia di legge legata alla prima casa.
Devo andarmene appena arriva il pignoramento?
No. Tu e la tua famiglia restate in casa fino al decreto di trasferimento, se rispettate gli obblighi previsti dalla legge.
Posso vendere la casa pignorata per pagare i debiti?
Non da solo. Dopo la trascrizione del pignoramento la vendita passa dalla procedura. Esistono però strade come la conversione, da valutare con gli avvocati.
Il colloquio con Michela ferma l’asta?
No. Il colloquio e l’invio del modulo non sospendono nulla. Servono a capire in tempo quali possibilità hai, prima delle scadenze della procedura.
Parliamone prima che arrivi una data d’asta
Se hai ricevuto un atto di pignoramento, un preavviso di ipoteca o una lettera della banca, i tempi contano. Raccontaci cosa è arrivato e chi lo ha mandato.
Una persona con cui guardare le carte insieme. Michela e il team Legge3 ti aiutano a capire cosa rischi e cosa puoi fare.
Il primo colloquio è gratuito. Gli eventuali incarichi ai professionisti, il compenso dell’OCC e le spese di una procedura sono separati e te li spieghiamo prima di ogni scelta.
