Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
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Se non paghi le spese condominiali approvate dall’assemblea, l’amministratore può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo senza bisogno di altre autorizzazioni. È un decreto particolare: è subito esecutivo, anche se fai opposizione. Vuol dire che il condominio non deve aspettare i 40 giorni e, dopo il precetto, può arrivare al pignoramento. Per questo, fra tutti i debiti, quelli con il condominio sono tra i più rapidi a diventare un problema concreto.
Se hai spese condominiali arretrate o hai ricevuto un decreto ingiuntivo, lascia i tuoi dati nel modulo in fondo e chiedi di essere contattato: nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti.
Il condominio ha una strada più veloce degli altri creditori. I tempi per decidere sono più stretti.
Perché il condominio agisce in fretta
Le spese comuni si dividono fra i condomini in proporzione al valore di ciascuna proprietà, come prevede l’articolo 1123 del codice civile. Se uno non paga, la sua quota pesa sugli altri: le bollette del palazzo, la pulizia, l’ascensore vanno pagati lo stesso.
Per questo la legge non lascia la scelta all’amministratore. Deve agire per recuperare le somme entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, a meno che l’assemblea lo abbia dispensato. È scritto nell’articolo 1129.
Cosa può fare il condominio
| Azione | Quando |
|---|---|
| Decreto ingiuntivo subito esecutivo | Sulle spese approvate dall’assemblea, senza altra autorizzazione |
| Riscossione forzata | L’amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio |
| Sospensione dei servizi comuni separabili | Dopo sei mesi di ritardo |
| Comunicazione dei tuoi dati ai fornitori non pagati | Quando i creditori del condominio lo chiedono |
Sono le regole dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il punto che cambia i tempi è il primo. Un decreto ingiuntivo normale dà 40 giorni per pagare o fare opposizione, e solo dopo diventa esecutivo. Quello del condominio lo è da subito, e l’opposizione non lo ferma: lo prevede lo stesso articolo 63, in linea con l’articolo 642 del codice di procedura civile. Il termine dei 40 giorni resta, ma serve solo per l’opposizione.
L’opposizione resta possibile, quando ci sono motivi: una spesa mai approvata, un conteggio sbagliato, pagamenti non registrati. I tempi però sono stretti.
Subito esecutivo vuol dire che il condominio può procedere senza aspettare. L’opposizione, da sola, non blocca nulla.
Cosa può succedere dopo
Con il decreto in mano il condominio ti notifica il precetto, l’ultimo avviso a pagare. Poi può pignorare lo stipendio, la pensione o il conto, come qualunque creditore. Ne parliamo negli articoli sul pignoramento dello stipendio e sul pignoramento del conto corrente.
Può anche rivolgersi all’appartamento. Il decreto consente di iscrivere un’ipoteca sull’immobile e, nei casi più pesanti, di avviare il pignoramento della casa.
Intanto al debito si aggiungono le spese legali del decreto, quelle del precetto e gli interessi. Un arretrato di poche rate può crescere in fretta.
Se vendi o compri la casa
Il debito con il condominio segue anche l’appartamento. Chi compra risponde insieme al venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente. E chi vende resta obbligato finché all’amministratore non arriva copia dell’atto di vendita. Sono regole dello stesso articolo 63.
Le spese condominiali tornano ogni anno. Chiudere l’arretrato serve se poi le rate nuove si riescono a pagare.
Quando il condominio è uno dei tanti creditori
Le spese condominiali sono spesso tra le prime a restare indietro, perché sembrano meno urgenti di una rata o di una bolletta. Quando arriva il decreto, di solito ci sono anche altri debiti.
La legge non prevede un diritto alle rate con il condominio: serve che il condominio sia d’accordo. E un piano a rate divide il singolo arretrato, ma regge solo se entra nei conti insieme a tutto il resto. Non risolve l’insieme dei debiti quando non si riesce più a pagare.
Quando l’insieme non è più sostenibile, la legge parla di sovraindebitamento: vuol dire non riuscire più a pagare regolarmente i propri debiti, come lo definisce l’articolo 2 del Codice della crisi. Nelle procedure previste dal Codice un giudice guarda tutti i debiti insieme, comprese le spese condominiali arretrate, e può sospendere le azioni dei creditori alle condizioni dell’articolo 70. Sulla casa trovi anche la guida su sovraindebitamento e casa.
Il condominio è il creditore che incontri sulle scale. Risolvere la situazione toglie un peso anche a quello.
Come può aiutarti Michela con Legge3
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. La consulenza con lei serve a una cosa sola: capire se puoi accedere alla Legge3, cioè se hai i requisiti che la legge chiede per esdebitarti.
Ne esci con un sì o con un no. Se è sì, Michela ti dà tutte le informazioni per esdebitarti. Se è no, ti spiega il perché e, se può darti un consiglio, te lo dà.
Per fissarla lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. La prima consulenza è gratuita e non ti impegna a nulla.
Domande frequenti
Dopo quanto tempo l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo?
Può farlo appena le spese approvate non vengono pagate. La legge gli chiede di agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Il decreto ingiuntivo del condominio è subito esecutivo?
Sì. È immediatamente esecutivo anche se fai opposizione: il condominio non deve aspettare i 40 giorni.
Possono pignorare la casa per le spese condominiali?
Sì, il condominio può agire come ogni creditore, anche sull’immobile. Più spesso comincia da stipendio, pensione o conto.
Se vendo la casa chi paga gli arretrati?
Chi compra risponde insieme a te delle spese dell’anno in corso e di quello precedente. Tu resti obbligato per quanto dovevi.
Posso pagare a rate le spese condominiali arretrate?
Solo con un accordo. La legge non prevede un diritto alla rateizzazione.
Parliamone prima del pignoramento
Se l’arretrato con il condominio è solo una parte dei debiti che non reggi più, lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. Nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per la Legge3: ne esci con un sì o con un no.
Un debito con i vicini pesa due volte. Michela ti dice se hai i requisiti per la Legge3.
La prima consulenza è gratuita. Gli eventuali incarichi ai professionisti, il compenso dell’OCC e le spese di una procedura sono separati e te li spieghiamo prima di ogni scelta.
