Di Michela Radicchi
Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano
Pubblicato il
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L’ipoteca legale è quella che nasce direttamente dalla legge, senza un giudice e senza il tuo consenso: spetta a chi ti ha venduto un immobile e non è stato pagato per intero, e a chi divide con te un’eredità o un bene comune per i conguagli dovuti. È diversa dall’ipoteca giudiziale, che un creditore iscrive dopo una sentenza o un decreto ingiuntivo, e da quella della Riscossione, che il Fisco può iscrivere per debiti sopra i 20.000 euro con un preavviso di 30 giorni. Tutte e tre fanno la stessa cosa: legano la casa a quel debito, e danno al creditore il diritto di farla vendere e di essere pagato prima degli altri. Qui trovi le differenze, cosa cambia per la casa e cosa succede dentro una procedura.
Se sulla tua casa è comparsa un’ipoteca e i debiti sono più di uno, lascia i tuoi dati nel modulo in fondo e chiedi di essere contattato: nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti.
Un’ipoteca non sposta nessuno da casa. Ma lega la casa a un debito, e la vendita diventa possibile.
Cosa fa un’ipoteca, di qualunque tipo
L’articolo 2808 del codice civile lo dice in una frase: l’ipoteca dà al creditore il diritto di espropriare il bene vincolato, anche se nel frattempo è passato a qualcun altro, e di essere pagato con preferenza sul prezzo. Due effetti: la casa può essere venduta per quel debito, e chi ha l’ipoteca prende i soldi prima dei creditori senza garanzia, come spieghiamo nell’articolo sui creditori privilegiati e chirografari.
L’ipoteca si iscrive nei registri immobiliari, quindi chiunque faccia una visura la vede. Vale per vent’anni dalla data di iscrizione e va rinnovata prima della scadenza, altrimenti perde effetto (articolo 2847). Si estingue quando il debito è pagato o per le altre cause dell’articolo 2878, ma dai registri sparisce solo con la cancellazione, che richiede il consenso del creditore o un provvedimento del giudice.
Quello che cambia fra un’ipoteca e l’altra è da dove nasce e chi la può usare.
Le tre ipoteche e quella del Fisco
| Ipoteca | Da dove nasce e chi la usa |
|---|---|
| Legale | Dalla legge, senza giudice. Spetta a chi ha venduto un immobile e aspetta ancora il prezzo, e a coeredi e condividenti per i conguagli (articolo 2817). Il conservatore la iscrive d’ufficio quando registra la vendita o la divisione, salvo rinuncia (articolo 2834) |
| Giudiziale | Da una sentenza di condanna o da un decreto ingiuntivo esecutivo: ogni creditore che li ha ottenuti può iscriverla sui tuoi immobili (articolo 2818) |
| Volontaria | Dal tuo consenso, con atto pubblico o scrittura privata: è quella del mutuo, concessa alla banca quando firmi dal notaio (articolo 2821) |
| Della Riscossione | Dal DPR 602 del 1973: per debiti con le cartelle di almeno 20.000 euro, dopo un preavviso di 30 giorni, anche sulla prima casa che non si può espropriare (articolo 77) |
Per una famiglia con i debiti le ipoteche che contano sono quasi sempre le ultime tre. L’ipoteca giudiziale è quella della finanziaria o del condominio dopo il decreto ingiuntivo; la volontaria è quella del mutuo; quella del Fisco arriva con le cartelle, e ne parliamo nell’articolo sul pignoramento dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione.
Legale, giudiziale, volontaria, del Fisco. Quattro origini diverse, lo stesso effetto sulla casa.
Quando l’ipoteca legale riguarda te
Nella vita di una persona con i debiti l’ipoteca legale compare in due momenti. Il primo è una compravendita con il prezzo pagato a rate o in parte: se compri una casa e non paghi tutto subito, chi vende ha per legge l’ipoteca sulla casa fino al saldo, e il conservatore la iscrive da solo quando registra l’atto, a meno che il venditore vi rinunci nell’atto stesso.
Il secondo è una divisione: quando un’eredità o un bene comune viene diviso e uno dei condividenti deve un conguaglio agli altri, chi deve ricevere il conguaglio ha l’ipoteca legale sull’immobile assegnato a chi deve pagarlo. È il caso di due fratelli che si dividono la casa dei genitori: uno la tiene, l’altro riceve la differenza, e fino a quando non la riceve ha l’ipoteca.
L’articolo 2817 prevede l’ipoteca legale anche per lo Stato sui beni di chi è condannato per certi reati: non è il caso di cui parliamo qui.
Cosa cambia per la casa
Con qualunque ipoteca la casa resta tua e ci vivi. Ma non la puoi vendere liberamente, perché l’ipoteca la segue e nessuno la compra senza che il debito sia saldato; e il creditore ipotecario può avviare l’esecuzione forzata e farla vendere all’asta, con la precedenza sul ricavato.
C’è un’eccezione importante: quella del Fisco. Sulla prima casa che è l’unico immobile, dove vivi e non è di lusso, la Riscossione può iscrivere l’ipoteca ma non può espropriare: lo spieghiamo nell’articolo sul pignoramento della prima casa. Gli altri creditori, con l’ipoteca giudiziale o volontaria, questa protezione non ce l’hanno.
Come si arriva dall’ipoteca alla vendita, e cosa la ferma, è nell’articolo su ipoteca e pignoramento.
Vent’anni, poi va rinnovata. Un’ipoteca vecchia non è per forza un’ipoteca viva.
L’ipoteca dentro una procedura di sovraindebitamento
Nelle procedure del Codice della crisi il creditore con ipoteca è un creditore con prelazione, e viene trattato per primo. Nel piano del consumatore può essere pagato anche non per intero, purché riceva almeno quanto ricaverebbe dalla vendita della casa; nella liquidazione controllata la casa può essere venduta e il ricavato va prima a lui. Quando la casa si può tenere e quando no lo spieghiamo nell’articolo sul sovraindebitamento per salvare la casa.
Il creditore con ipoteca viene prima. Ma anche lui, nel piano, può ricevere meno del tutto.
Un’ipoteca sulla casa è spesso il momento in cui una persona capisce che i debiti sono diventati troppi: la finanziaria, il condominio e il Fisco non si fermano più alle lettere. Cosa vuol dire essere sovraindebitati e quali strade esistono è nella guida al sovraindebitamento.
Cosa può fare Michela nel tuo caso
Michela è Consulente Specialista Legge3.it per l’ufficio di Milano. La consulenza con lei serve a una cosa sola: capire se puoi accedere alla Legge3, cioè se hai i requisiti che la legge chiede per esdebitarti.
Ne esci con un sì o con un no. Se è sì, Michela ti dà tutte le informazioni per esdebitarti. Se è no, ti spiega il perché e, se può darti un consiglio, te lo dà.
Per fissarla lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. La prima consulenza è gratuita e non ti impegna a nulla.
Domande frequenti
Cos’è l’ipoteca legale?
L’ipoteca che la legge dà da sola, senza giudice e senza consenso, a chi ha venduto un immobile senza essere pagato per intero e a chi deve ricevere un conguaglio in una divisione. Il conservatore la iscrive d’ufficio quando registra l’atto.
Qual è la differenza tra ipoteca legale e giudiziale?
La legale nasce dalla legge, in una vendita o in una divisione. La giudiziale nasce da una sentenza o da un decreto ingiuntivo e la può iscrivere qualunque creditore che li abbia ottenuti. Gli effetti sulla casa sono gli stessi.
Quanto dura un’ipoteca?
L’iscrizione vale vent’anni e va rinnovata prima della scadenza, altrimenti perde effetto. Il debito però non si estingue con l’ipoteca: resta dovuto secondo le sue regole.
Come si cancella l’ipoteca legale?
Pagando quanto dovuto e ottenendo dal creditore l’atto di assenso alla cancellazione, oppure con un provvedimento del giudice. Finché non è cancellata nei registri, chi fa una visura la vede, anche se il debito è pagato.
Il colloquio con Michela cancella l’ipoteca?
No. L’ipoteca si cancella con il pagamento e l’assenso del creditore, o con un provvedimento del giudice, anche dentro una procedura. La consulenza con Michela serve a capire se hai i requisiti per accedere alla Legge3 ed esdebitarti: ne esci con un sì o con un no. La prima consulenza è gratuita.
Parliamone prima della visura
Se l’ipoteca sulla casa è l’ultimo segnale di debiti che non reggi più, lascia nome, telefono ed e-mail nel modulo qui sotto e chiedi di essere contattato. Nella prima consulenza, gratuita, Michela verifica se hai i requisiti per la Legge3: ne esci con un sì o con un no.
La casa è ancora tua. Michela ti dice se hai i requisiti per la Legge3.
La prima consulenza è gratuita e non ti impegna. Ogni costo successivo ti viene spiegato voce per voce, prima di qualsiasi scelta.
